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Problem Untermiete

 

 
Problemfall und oft Horror von Vermieter, die Untermiete!

Leider scheinen viele Mieter nur von Ihren Rechte bescheid wissen, die Pflichten werden oft vergessen oder ignoriert!
Aus eigenen Erfahrungen als Vermieter, die Untermiete, welche leider als Vermieter mehrheitlich toleriert werden muss und somit eine direkte Kontrolle über das Eigentum einschränkt, sorgte für viele Aerger und viele Umtriebe wie auch Kosten!!!!!
Da wurden Geschäftsräume zweckentfremdet, in Wohnräume mit Mieterschaft, welche überhaupt nicht ins Konzept der Liegenschaft passte.
Aufforderungen zur obligatorischen Dekaration des Untermieters, wurden in mehreren Fällen ignoriert, eine Kopie des Untermietvertrag wurde nie zugestellt.
Ein Umfunktionieren von Geschäftsräume, welche dann als Wohnräume umfunktioniert werden, unterstehen auch der Baubewilligungspflicht!
Auch ein Branchenwechsel, bei dem ein Umfunktionieren der Infrastruktur getätigt wird, ist beim Vermieter bewilligungspflichtig. ZB, ein Lokal, welches als gesamt als Büro gemietet wurde, dann als Teiluntermiete in ein Nagelstudio umfunktioniert wird.
Wasser, Abwasser, Toilettenbenützung steigen drastisch an, somit müssen die Nebenkosten, wenn vertraglich pauschal vereinbart wurden entsprechen angepasst werden.
Auch dürfte der Vermieter kaum haftbar für eine andere Branche als im Ursprungvertrag vereinbart sein, da ein Büro wesentlich weniger Infrastruktur beansprucht, wie Wohnraum und Nagelstudio, usw.
Nicht vergessen, der Haftungsanspruch bei selbst verursachten Schäden, welche nicht selten dann noch als Dank dem Vermieter aufgebrummt werden.

Höherer verlangter Quadratmeterpreis, welche bei Untermiete erzielt wird, ist dem Vermieter zu überweisen, der Anspruch auf Gewinn für die Untermiete ist dem Mieter nicht gestattet.
Genau darum, wie auch steuertechnisch wird nicht selten ein fragwürdiges Verhalten von Mietern erfahren, darum die versuchte Nichtdeklaration gegenüber dem Vermieter!!!!!!!


Wer haftet gegenüber dem Vermieter?

Hauptmieterin und Hauptmieter behalten gegenüber dem Vermieter alle
ihre Rechte und Pflichten. Sie müssen dem Vermieter auch dann die Miete bezahlen, wenn der/die UntermieterIn gegenüber dem Hauptmieter in Zah-lungsrückstand ist. Die HauptmieterInnen bleiben auch für alle Schäden an
der Mietsache verantwortlich, selbst dann, wenn sie von der Untermietpartei verursacht wurden. Ausserdem garantiert die Hauptmietpartei gegen-über dem Vermieter, dass die Mietsache nur in der vom Hauptmietvertragvorgesehenen Art und Weise genutzt wird.
Untermiete ist grundsätzlich erlaubt
Bestimmungen im Mietvertrag, die die Untermiete von Wohnung und Ge
-
schäftslokal ausschliessen, sind ungültig. Mit Zustimmung des Vermieters
oder der Vermieterin kann das Mietobjekt ganz oder teilweise unterver
-
mietet werden. Gemäss Art. 262 Abs. 2 OR kann diese Zustimmung nur in
drei Fällen verweigert werden.
Wenn die Mieterin oder der Mieter
sich weigert, die Bedingungen der
Untermiete bekanntzugeben.
Wenn die Bedingungen der Untermiete im V
ergleich mit dem Hauptmiet
-
vertrag missbräuchlich sind (die Hauptmieterin bzw. der Hauptmieter ver
-
dient an der Untermiete).
Wenn dem Vermieter aus der Un
termiete wesentliche Nachteile entste
-
hen (z.B. Zweckentfremdung des Mietobjekts, aus Wohnung wird Probe
-
lokal oder Geschäft mit viel Kundenverkehr usw.).
Liegt kein solcher Grund vor, kann der Vermieter die Untermiete nicht ver
-
hindern.
Wer gilt als UntermieterIn?
Nahe Familienangehörige, Ehegatten und Konkubinatspartner gelten nicht
als UntermieterInnen und dürfen ohne Weiteres einziehen, solange die
Wohnung nicht überbelegt ist. Dem Vermieter sollten jedoch die Personalien
der neuen MitbewohnerInnen gemeldet werden.
Wann und wie muss ich die Zustimmung des Vermieters einholen?
Wenngleich das Gesetz keine Form vorschreibt, erfolgt die Anfrage mit Vor
-
teil schriftlich im Voraus (manche Verträge verlangen ohnehin die Schrift
-
form). Wer untervermietet, sollte dem Vermieter von sich aus alle Modalitä-
ten (Personalien, Mietzins, betroffene Räume usw.) mitteilen.
Was passiert, wenn ich die Zustimmung nicht einhole?
Wenn Sie das Einholen der Zustimmung versäumen, riskieren Sie die Kün-
digung.
Was passiert, wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert?
Ist keiner der oben genannten Verweigerungsgründe gegeben, kann der
Vermieter die Untervermietung nicht verweigern. Wenn er auf die Unter-
vermietung mit einer Kündigung reagiert, kann diese bei der Schlichtungs
-
behörde als missbräuchlich angefochten werden.
Achtung:
Wer ganz oder zeitweise auszieht und untervermietet, sollte un-
bedingt eine Vertrauensperson bevollmächtigen, die fristgerecht rechtliche
Schritte einleiten kann!
Darf ich untervermieten, wenn ich die Wohnung definitiv verlassen
habe?
Nein, Sie müssen glaubhaft darlegen, dass Sie die Absicht haben, eventuell
zurückzukehren.
Wann ist der Untermietpreis missbräuchlich?
Der Untermietpreis muss in einem objektiv begründbaren Verhältnis zum
Hauptmietzins stehen. Beispielsweise wird aus der vom Untermieter anteil-
mässig benützten Fläche (und allfälligen Zuschlägen für gemeinsam benutzte
Räume) der Untermietpreis errechnet.
Für die Benützung des Mobiliars können Sie einen Aufschlag vornehmen,
der dem Wert und der Lebensdauer des vermieteten Mobiliars entspricht
(in der Regel höchsten 20% des Untermietzinses). Über die eigentliche Mie
-
te hinaus können Sie selbstverständlich auch einen Anteil für Stromkosten
oder Gebühren verlangen.
Kann eine Kaution verlangt werden?
Die Kaution des Untermieters darf drei Monatsuntermietzinse nicht über
-
steigen. Sie muss zudem auf einem speziellen Mietzinskonto, lautend auf
den Untermieter, deponiert werden.
Muss der Vermieter einen bisherigen Untermieter als neuen Mieter
übernehmen?
Wer seine Mieträume kündigt, muss rechtzeitig vorher auch das Untermiet
-
verhältnis kündigen. Wie beim «vorzeitigen Auszug» kann er dem Vermieter
den oder die UntermieterIn als NachfolgemieterIn vorschlagen. Der Vermie
-
ter ist jedoch nicht verpflichtet, diese zu übernehmen.
Was für Rechte und Pflichten haben UntermieterInnen?
UntermieterInnen haben gegenüber dem Hauptmieter bzw. der Hauptmiete
-
rin im Prinzip dieselben Rechte und Pflichten, wie sie der/die HauptmieterIn
gegenüber dem Vermieter hat. Im Verhältnis zum/zur UntermieterIn ist der/
die HauptmieterIn in der Rolle des Vermieters.
Wer haftet gegenüber dem Vermieter?
Hauptmieterin und Hauptmieter behalten gegenüber dem Vermieter alle
ihre Rechte und Pflichten. Sie müssen dem Vermieter auch dann die Miete
bezahlen, wenn der/die UntermieterIn gegenüber dem Hauptmieter in Zah-
lungsrückstand ist. Die HauptmieterInnen bleiben auch für alle Schäden an
der Mietsache verantwortlich, selbst dann, wenn sie von der Untermietpar
-
tei verursacht wurden. Ausserdem garantiert die Hauptmietpartei gegen-
über dem Vermieter, dass die Mietsache nur in der vom Hauptmietvertrag
vorgesehenen Art und Weise genutzt wird.
Welche Kündigungsfristen gelten bei der Untermiete?
Wie zwischen Vermieter und MieterIn beträgt die minimale Kündigungsfrist
zwischen MieterIn und UntermieterIn:
für Geschäftsräume: 6 Monate
für Wohnräume: 3 Monate
für möblierte Zimmer: 2 Wochen
Achtung:
Der
Untervermieter/die Untervermieterin muss für die Kündigung
das amtliche Formular verwenden. Dieses finden Sie auf der Website Ihres
Kantons oder über www.mietrecht.ch.
Wie kann sich die Untermietpartei gegen eine Kündigung wehren?
Der Untermietpartei stehen gegenüber dem/der HauptmieterIn die gleichen
Möglichkeiten offen wie dem/der HauptmieterIn gegenüber dem Vermieter
(Recht auf Anfechtung bzw. Erstreckung des Mietverhältnisses). Dies mit
der Einschränkung, dass das Untermietverhältnis nicht über die Dauer des
Hauptmietverhältnisses hinaus erstreckbar ist. Kündigt der Vermieter der
Hauptmietpartei, wird dieser in der Regel keine Erstreckung gewährt, wenn
die Wohnung untervermietet ist.
Untermiete in Genossenschaftswohnungen
Die Zulässigkeit der Untermiete in Genossenschaftswohnungen wirft beson-
dere Probleme auf. Hier empfiehlt sich eine Beratung bei Ihrem Mieterin-
nen- und Mieterverband.
Weitere Informationen!
Die Broschüre «Gemeinsam Wohnen und Untermiete» enthält weitere Infor
-
mationen und kann beim Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz
unter Telefon 043 243 40 40 oder www.mieterverband.ch bestellt werden
(Fr. 8.–, MV-Mitglieder Fr. 6.–).
Die Untermiete

 
 
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